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¿Bienes raíces o FIBRAs?

· Lectura de 3 min
Nina, acostada en una cama de plantas.
Contenidos

Bienes raíces 🔗

Hay muchas formas de hacer dinero en bienes raíces, por ejemplo:

  • 👉 Comprar una propiedad y venderla tiempo después a un precio más alto (ganancia de capital).
  • 👉 Comprar una propiedad y rentarla para generar flujo de efectivo.
  • 👉 Comprar un terreno y mantenerlo hasta que haya ganado plusvalía y venderlo.
  • 👉 Comprar una propiedad no tan buena, remodelarla, repararla y venderla a un precio más alto. También conocido como house flipping.
  • 👉 Como agente de bienes raíces, siendo intermediario entre el comprador y el vendedor de una propiedad.

Estas son las formas tradicionales de generar ingresos por medio de propiedades. Pero hay otra forma no tan tradicional de lograr prácticamente lo mismo: invirtiendo en FIBRAs.

FIBRAs 🔗

Si no sabes qué es una FIBRA, te recomiendo primero leer este post:

En resumen, las FIBRAs son una forma de invertir en portafolios diversificados de bienes raíces sin la necesidad de administrar o preocuparte por las propiedades en sí.

Una vez que conoces la forma tradicional y la no tan tradicional de invertir en inmuebles, de seguro te preguntarás, ¿cuál me conviene más? ¿Cuál se ajusta a mis necesidades y apetito de riesgo?

Comparativa 🔗

Y qué mejor forma de hacer esta comparación que con una tabla 👇:

Atributo FIBRAs Bienes raíces
Liquidez Muy líquidas. Simplemente vendes tus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) cuando quieras el dinero de regreso. Poco líquidas. Te puede tomar meses o años vender una propiedad.
Diversificación Las FIBRAs son diversificadas dentro del sector de bienes raíces por naturaleza. Acumulas dividendos de muchos arrendamientos y venta de inmuebles, reduciendo el impacto de alguna mala renta o espacio vacío. Puedes diversificar aún más teniendo FIBRAs que se enfoquen en diferentes sectores. Toma mucho tiempo crear un portafolio diversificado de bienes raíces porque no es tan fácil comprar y administrar múltiples propiedades al mismo tiempo. Estás sobre-expuesto a que una sola propiedad no se rente o venda bien.
Riesgo Bajo riesgo. Puedes empezar con poco dinero y ajustar tu exposición rápidamente. Alto riesgo. Necesitas mucho capital para empezar y tu portafolio podría estar sobreexpuesto por varios años.
Compromiso del inversionista Muy bajo, pues solo es elegir la FIBRA y monitorear su desempeño. Mucha inversión de tiempo en elegir un buen inmueble, conseguir inquilinos, adminsitrar las propiedades y recolectar las rentas.
Inversión mínima Un título de alguna FIBRA (podrías comenzar con $20 pesos) Mucho capital por delante, típicamente un 20-40% del precio de compra.
Costos Comisiones de tu casa de bolsa. Infinidad de costos, como reparaciones, construcción, seguros, impuestos, notarios, mantenimientos, etc.
Asignación de activos Solo por la plusvalía que pudiese generar la FIBRA. No son recomendadas para el corto plazo. Puede dar buenos resultados si te dedicas a comprar-arreglar-vender inmuebles. Las rentas llegan mensualmente y suelen ser cantidades altas.
Rendimientos al corto plazo Puedes ajustar tu exposición fácilmente vendiendo o comprando títulos de tus FIBRAs. La necesidad de tener mucha liquidez dificulta poder cambiar de activos rápidamente.
Control Solo puedes controlar en qué FIBRAs invertir y cuándo comprarlas y venderlas. Total control de tus propiedades.
Tratamiento fiscal Pagas el 30% de retención de ISR por cada distribución de efectivo, pero puedes recuperar una parte en tu declaración anual, dependiendo de tus ingresos acumulados. No se pagan impuestos por ganancias de capital. Pago de ISR por ingresos acumulados por arrendamiento, igual que las FIBRAs. Deducciones por mantenimiento, bajo ciertas condiciones. Deducciones de predial e intereses de créditos hipotecarios.

Pero entonces, ¿qué opción te conviene?

Este es mi resumen para ayudarte a decidir por una u otra:

  • 🏘️ Escoge invertir directamente en bienes raíces si:
    • 👉 Conoces bien cómo funciona el mercado de inmuebles.
    • 👉 Quieres tener más control sobre la administración y flujo de efectivo de tus propiedades.
    • 👉 No tienes urgencia o necesidad de tener dinero líquido.
    • 👉 Tienes un buen capital para comenzar. O, en su defecto, te sientes cómoda utilizando una o más hipotecas para financiar tus propiedades.
  • 📊 Escoge invertir en FIBRAs si:
    • 👉 No quieres gastar mucho de tu tiempo investigando y manejando bienes raíces directamente.
    • 👉 Quieres un flujo de efectivo estable, por más pequeño que sea, a través de dividendos y ganancias capitales.
    • 👉 Prefieres un portafolio diversificado de inmuebles desde el inicio.
    • 👉 No tienes mucho capital inicial para invertir en propiedades y su mantenimiento, pero te interesa tener estos activos en tu portafolio.

¿Pero sabes qué es lo mejor? Estas inversiones no están peleadas. Podrías invertir una parte de tu dinero en FIBRAs, en lo que acumulas capital y aprendes del mercado de bienes raíces, para después, quizás, invertir directamente en propiedades.

Espero que con esta comparación ya tengas más claro qué vehículo de conviene más.

Muchas gracias por leerme 💗

Fuentes y enlaces relacionados 🔗


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